המאמר הזה יעסוק בעיקרו בעניין טכני חשוב מאוד אך לא רק טכני אלא גם מהותי- נסח טאבו, נתחיל בסקירה אודותיו, סוגיו ונצלול פנימה לפרטים הרשומים בו ומה ניתן ללמוד ולהפיק מקריאת הנסח.
ראשית, אילו פרטים ניתן למצוא בנסח הטאבו:
- מיקום (גוש/ חלקה/ תת חלקה)
- הפנקס שבו רשום הנכס– בתים משותפים או פנקס השטרות
- שטחו הכולל של הנכס
- חלקו של הנכס בשטח המשותף
- הצמדות: הצמדת הגינה, המעלית לנכס.
- סוג הזכות: בעלות, חכירה, שכירות
- עיקולים
- משכנתאות
- הערת אזהרה
- הערות על חריגות בנייה מטעם רשות מקומית
- זיקת הנאה
- ירושות
- הפקעות
- כל נושא משפטי אחר שקשור למצבו של הנכס
מה זה נסח טאבו?
נסח טאבו או העתק רישום מפנקס המקרקעין, הוא מסמך מאושר על ידי לשכת רישום מקרקעין, הכולל את הנתונים המופיעים במרשם המקרקעין לגבי יחידה רישומית מסוימת. כיום, זו הדרך העיקרית בה המשתמשים במרשם המקרקעין בישראל מעיינים במידע הכלול במרשם.
קיימים שלושה סוגים של נסח טאבו:
נסח מרוכז – מפרט מידע רישומי של כל בעלי הדירות בבניין משותף.
נסח רגיל – מספק מידע רישומי של דירה ספציפית.
נסח היסטורי – מידע רישומי על שרשרת הבעלות המלאה שהדירה עברה מאז רישומה בטאבו ועד ליום הפקת הנסח.
במקרה בו הנכס נמצא בתהליך רישום כלשהו, כלומר הוגשו בקשות ו\או מסמכים לרישום או ביצוע פעולה מסוימת בנכס, לא תוכלו להנפיק נסח טאבו דרך האינטרנט, אלא רק בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
תעודת הזהות של הנכס
לפני שאנחנו רוכשים מוצר מסוים החל במוצר חשמלי ועובר דרך רכב, אנחנו בודקים את המפרט, רישיון רכב, בבחינת קל וחומר כאשר רוכשים נדל”ן יש לבדוק את הנכס ולא רק באופן פיזי, יש לבחון משפטית, תכנונית ועוד, תעודת הזהות של הנכס זה נסח הטאבו, בנסח רשומים פרטים רבים אודות הנכס.
בחלקו העליון של הנסח רשומים מספר גוש, חלקה ותת החלקה, בהמשך הנסח מופיע תיאור בנכס, כולל סוג הנכס: בית פרטי\דירה\נכס מסחרי\מחסן וכו’,כמו גם קומה, שטח, שטחים משותפים ועוד, בשורה הבאה מופיע הבעלים, בשם ובתעודת זהות. חשוב לבדוק מה הסטטוס של המוכר בנכס- האם הוא מוגדר בתור בעלים או כחוכר.
תשומת ליבכם הרבה לעניין חכירה, חכירה היא חוזה המעביר מאדם או גוף לאחר את הזכות לעשות שימוש בנכס בדרך כלל לתקופה ארוכה (למעלה מחמש שנים), תמורת דמי חכירה יכולה להיות לתקופה של 49 או 99 שנה, ולא מדובר בבעלות לכל דבר.
במקרה של חכירה, יש לבדוק עם עורך הדין את נושא העברת הזכויות אל הקונה. כמו כן, מופיע בנסח טאבו רישום על שעבוד כלשהו, כגון משכנתא או עיקול, כמו גם היבטי ירושה, הפקעה, זיקות הנאה, ועוד.
נסח הטאבו כולל גם הצמדות לדירה, כגון גינה, מחסן או חנייה, שהם חלק מהרכוש המשותף אך מוצמדים בטאבו לנכס ספציפי.
הערת האזהרה
אחד החלקים החשובים ביותר בנסח הטאבו הוא הערת האזהרה – הערה שתפקידה להזהיר רוכשים פוטנציאליים על התחייבות כלשהי לעשיית עסקה. בתור קונים, ברגע החתימה על החוזה (לאחר וידוא נסח טאבו נקי מהערות), יש לרשום בנסח הערת אזהרה, שהיא למעשה התחייבות לעשיית עסקה, לטובת הקונה. הכנסת הערת האזהרה מספקת ביטחון לקונה (אם כי לא מדובר בביטחון מוחלט), על כך שלא יבוצעו שינויים ברישום הנכס עד להשלמת ההתחייבויות כפי שעולה מההסכם.
הערות נוספות שעשויות להופיע בנסח טאבו הן הערת מעבר (זכות למעבר בשטחי המבנה או הדירה), הערה המגדירה שלא ניתן למכור דירה לתושב חוץ, הערת אזהרה לטובת בנק (שבעל הזכויות התחייב לרשום לטובתו משכנתא על הנכס), הערה על צורך בהסכמה (בעל זכויות התחייב שלא למכור את הנכס ללא הסכמת צד ג’ מסוים, כאשר הערת האזהרה היא לטובת אותו צד ג’) והערה על הסכם שיתוף (בעלים במשותף של נכס המסכימים על חלוקת החזקה הספציפית ביניהם).
לא מעט נכסים אינם רשומים בטאבו, המקום שכן ניתן לבדוק את המצב של הנכס בהקשר של זכויות הוא רשות מקרקעי ישראל וגם אצל החברה המשכנת ו/או עורך דינה.
ישנם הליכים המתנהלים כנגד בעל הנכס לדוגמא עבירת בנייה, אזכור להליכים אלו לא ניתן למצוא בנסח הטאבו ולכן על מנת לראות תמונה משפטית רחבה יותר, רצוי להזמין גם תיק בניין.
לסיכום, אנחנו בכונס SMART סבורים כי טרם ביצוע עסקה יש לבחון את מצבו של הנכס באמצעות מסמכי הרישום של הנכס, שם תתקבל תמונת מצב של הנכס אשר יסייע לנו לבחון את כדאיות העסקה ומורכבותה ולקבל החלטות נבונות.
סקירה זו נכתבה ע”י עובדיה אביצור, כלכלן ומשפטן.
